英国房产开发商不会告诉你的投资门道

Mei Xian老师  科博留学 2020年6月28日

科博国际教育成立二十年以来，为英国牛津、剑桥、G5院校，以及美国常春藤名校输送上千名学子，对申请英国顶尖学校有着丰富的海外资源。除此以外，旗下的科博国际学院这次为大家带来了接地气的英国房产投资技巧讲座，告诉你英国房产的开发商不会告诉你的投资窍门。

6月27日晚上，科博国际学院的英伦名师课堂，邀请的是我们英国伦敦办公室负责人以及监护老师，Mei老师旅居英国十多年，有着丰富的职业监护人经验，熟悉英国文化教育、投资和移民，在伦敦，剑桥，苏格兰等地均有过成功的房产交易经验。

英国伦敦房产的概括

伦敦房产投资热点区域
东伦敦

东伦敦在近几年可谓是处于发展的黄金时期。

金丝雀码头继续高歌猛进的扩张，而距此不远皇家阿尔伯特码头将被打造成伦敦另一个金融中心，必将吸引商业与人才的涌入，从而带领房价的攀升。

除此之外，受人关注的伊丽莎白线将贯穿伦敦东西，带动东区的经济发展。这些都让重建发展的东区被视为一块提供高水准住宅与金融商业的新大陆。

南伦敦

位于泰晤士河南岸的巴特西电站，是伦敦大的建筑之一，在英国的工业发展历史上占据重要地位。

而正在建设的巴特西项目是伦敦市大的开发项目：57%用来开发住宅，43%是商业设施。这超级综合性的开发项目引起了全球投资者的关注, 而整个九榆树区域整体的新建住宅达到2万套, 并有多个全新写字楼及奢华酒店,终建成以巴特西电厂改造项目为中心的一个庞大的金融商务区.


西伦敦

西伦敦是英国传统的富人聚集地,和切尔西肯辛顿这样的昂贵富人区不同的是, 在伦敦中心以西, 有大量的绿地公园, 泰晤士河风景如画,顶级私校林立, 极具英伦的高尚生活品质.

此处更是富豪的集中地，一处处豪宅居住着全球富豪。经过重建改造后的区域，房价升值潜力相当可观。

北伦敦

霍恩西Hornsey，霍恩西地区便利的通勤线路和可负担的房价优势，吸引着数十亿英镑的投资。将为年轻的专业人士和首次购房者提供以千计的新住宅。


Freehold 永久产权 & Leasehold 租赁使用权

永久产权

永久产权意味着产权人对英国的土地以及土地上的一切不动产，包裹土地，房屋建筑，树木和地下资源拥有永久性所有权。产权人可以依照法律自由使用，出租，抵押，或者转让房产。转让房产后，永久产权会被依法转交给下一任业主，属于产权人的终身财产。

产权人负责房屋的维修和保养
传统上，大多数房屋以永久业权出售。而且，如果有选择，永久地契几乎总是好的选择。

租赁试用权

租赁使用权不拥有该财产所在的土地或建筑物本身。取而代之的是，您可以从自由持有人那里租用土地，以使用给定的年限。租赁期通常为99年或999年。

当租期还剩零年时，财产的所有权归还给自由人。不论财产抵押还是未偿还，都适用。

通常，剩余租赁期越短，房产价值就越低。这意味着一旦您的租约还剩不到70年，就很难重新抵押或出售您的财产。

公寓几乎总是租赁的，但是房屋也可以租赁。 租赁的房屋需要支付地租。

现代公寓地租通常在£600左右需每年支付。


什么是HNBC？
HNBC是英国领先的新房英国房屋建造的保修和保险提供商。作为一家受担保限制的非营利经销公司，我们声明的目的是让房主对新房的质量充满信心。

为建筑商提供检验服务，指导和培训。与行业，政府和主要利益相关者合作，为住房议程的各个方面做出贡献。我们通过一系列Buildmark保修产品为房主提供保护。

是一家由审慎监管局授权并由金融行为监管局和审慎监管局监管的保险公司。

如何选择合适的英国房产开发商？
英国房产开发商历年来评定级别数据


从以上数据可以看出，并不是开放商建造的房屋数量越多越好，我们一般选择客户评定级别在五星的开放商，比如PERSIMMOM开发商，虽然房屋建造数量名列前茅，但是房屋质量出现的投诉率也是相当高的。

英国新房的简单购房流程
客户选择英国房产，给出报价，以及报价被接受之后，这个阶段被称作“交易达成”。

买卖双方各自指定律师，处理交易部分财务方面，以及要购买的房产的合法性等方面的问题。在英国，房产买卖都是通过双方律师来完成手续，因为你的律师需要帮你做大量的Research确保你的房子没有问题。

正式的交换合同同意出售的条款,使它们具有法律约束力于买方和卖方。交换合同之后,双方可以确定一个双方同意的交易完成日期。即产权转让，资金转账日期。

在这个日期之前或当日，客户的律师将会把尾款付到卖家律师账户。一旦转账确认成功，转账文件和英国的产权证书就是客户的了，所有购房步骤已经完成。


新房购房所涉及的费用
Reservation fee (房屋预留费） 一般根据开发小区的定位从 500镑到 5000镑不等。

Deposit (定金）一般发生在支付预留费用30日之内，在交换合同的当日支付房产总价10%。

Rest of fee (尾款) 尾款在房屋交付之日付清。如果是期房的话，一般在临近完工的时候，开发商律师会通知买     家律师交付时间，然后买家提前打款给自己律师方便在交付当日付清，一般房屋钥匙也在当日获得，一手交钱一手交房。

Stamp Duty (印花税）在英国购买住宅物业时买家需对相对应的高出规定的房产价格的部分来支付印花税，印花税分为住宅土地印花税和非住宅土地印花税。

Solicitor Fee ( 律师费）律师费一般在1000 镑左右。

印花税 Stamp Duty
当您购买住宅物业（例如房屋或公寓）时，房价中超过125,000英镑的部分，通常需要支付印花税土地税（SDLT）。

如果是购买第一套房子（包括英国和海外），且购买价格为£500,000或以下，则有不同的规定。

资本增值税 Capital Gain Tax

资本利得税是指出售（或“处置”）增值的某物（“资产”）时获得的利润税。

被征税的是您所获得的收益，而不是所获得的金额。

即使海外居民，也必须为在英国房地产和土地上获得的收益纳税。但无需为其他英国资产（例如英国公司的股票）缴纳资本利得税，除非离开后的5年内返回英国。

租金收入税 Tax on Rental Income
如果您每年在国外居住6个月或更长时间，即使您是英国居民，也被税务收入和海关（HMRC）归类为“非居民房东”。
租金的获得方式有以下两种：
1. 全额付款并通过自我评估纳税-如果HMRC允许您这样做
2. 通过房屋中介或出租人扣除税款，获得房租余额